一、《办法》出台的必要性

《十堰市物业服务和管理办法》的出台是完善政策的需要，是加强管理的需要，也是规范发展的需要。我市涉及规范物业服务市场的政策文件有《十堰市城区物业管理暂行办法》（十政办发〔1995〕96号）、《十堰市住宅区物业管理办法》（十政发〔1998〕92号）、《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》（十政办发〔2012〕150号），均已失效，目前暂无现行有效的本地政策。为了确保我市物业工作依法管理的连续性，做到有法可依，2023年6月市住建局向市人大报送《关于呈请将〈十堰市物业服务和管理办法〉列为地方性立法工作的请示》，经市人大研究并根据省人大“立法不搞重复立法、同名立法”的要求，市人大建议以政府规章或者规范性文件的形式先行先试，待时机成熟再转化为地方性法规。近年来，《民法典》已于2021年1月1日起施行，省内城市中，《荆州市物业服务与管理办法》、《襄阳市物业服务和管理办法》均由市政府通过并施行，部分省外城市也相继对物业管理政策进行了调整和修订，我市也急需出台规范性文件，对行业管理进行规范，适应新形势的需要。

近年来，物业管理工作得到了市委、市人大、市政府、市政协的高度重视，主要领导多次作出批示，逐步完善了政策措施，理顺了物业管理体制，健全了工作机制，但在发展中还存在一些问题，如管理体制运行不顺畅、执法进小区难、基层社会治理工作有待完善、水电气暖等能源未终端到户引发群体矛盾等，造成物业矛盾时有发生，增加了物业管理和矛盾协调难度，需要出台符合我市物业管理工作实际、具有可操作性的规范性文件。

2017年后，国务院取消了物业管理师和物业企业资质的行政许可，原来由行业主管部门负责的管理模式已不能适应物业管理工作需要。我市近年来着力在社区探索建立环境和物业管理委员会，健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业“三方联动”机制，做实“街道吹哨、部门报到”“社区吹哨、党员报到”机制，统筹群团组织、社会组织、下沉党员等力量参与物业管理，构建多方参与、多元共治、多点联动的物业管理新格局。出台地方行政规范性文件，把有效的管理方式相对固定下来，明确各方主体责权利，有利于巩固和加强我市物业行业管理，规范物业服务市场行为。

二、《办法》出台的依据

《十堰市物业服务和管理办法》多数条款和表述均遵循《民法典》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规和相关规定。部分内容借鉴了省内外城市管理政策的相关内容。沿用了过去规范性文件中部分成功的经验和做法。学习参考了国务院、最高人民法院、省、市其它相关政策文件以及北京、深圳、重庆、安徽等地的相关做法。

三、《办法》的主要特点

（一）完善物业管理监管体系。健全了县（市、区）人民政府（管委会）、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会纵向责任体系，健全了市、县（市、区）各级管理部门的横向管理体系，规定相关部门的物业管理工作职责。

（二）建立物业管理工作体系。坚持党建引领，落实决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的“共同缔造”理念。建立社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动的治理格局。建立议事协商共治机制，居（村）民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会、物业服务企业履行职责，调解物业服务纠纷。建立由街道办事处（乡镇人民政府）召集，相关部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加的物业服务和管理联席会议制度，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

（三）规范市场主体行为。鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正选聘物业服务企业，明确物业区域内禁止行为和应当公示公开信息，供水供电供气供热等专营单位应当接收专业经营设施设备，实行终端收费。

（四）明确物业管理的工作机制。建立常态化联合执法进小区工作机制，建立物业服务质量考评工作机制，将物业服务和管理纳入基层社会治理体系，统筹落实季度物业服务质量考评工作，定期研究物业服务和管理工作。

四、《办法》的主要内容

《十堰市物业服务和管理办法》内容全文共六章49条，主要包括总则、物业区域的划分和建设、业主和业主大会、物业服务、物业的使用和管理、附则，具体是：

第一章，总则，共11条。主要内容包括物业服务概念、物业管理方式、各部门职责，明确将物业服务和管理纳入党建引领基层社会治理体系，建立健全社区、业委会、物业服务企业三方联动机制，建立物业管理联席会议制度，建立和完善物业服务和管理综合协调机制，成立环物会，调解物业服务纠纷。

第二章，物业区域的划分和建设，共8条。主要内容包括物业管理区域的划分、备案及调整，小区水电气暖等供应方式和专业经营设施设备维护管理，老旧小区配套设施改造。明确了专业经营单位应当参加新建住宅竣工验收，应当接收专业经营设施设备，不得强制物业服务企业代收有关费用，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第三章，业主和业主大会，共13条。主要内容包括业主的权利和义务、业主委员会委员、业主大会的产生、职责及换届等相关工作。明确了业主委员会委员候选人产生方式、党员比例等。

第四章，物业服务，共8条。主要内容包括物业服务企业在物业服务活动中的权利和义务、物业服务企业的信息公示内容、物业服务企业在物业服务活动中的禁止行为、前期物业服务费标准的制定、物业管理区域内的禁止行为。明确了物业服务企业不得减少服务内容，降低服务质量，前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后物业费由业主大会决定。

第五章，物业的使用和管理，共5条。主要内容包括物业的使用原则、小区停车管理、物业区域内的禁止行为及处置方法、矛盾争议处理。明确了新建住宅小区应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件，既有住宅小区可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，对物业区域内的禁止行为，物业服务企业应当及时劝阻、制止和报告。

第六章，附则，共4条。主要内容包括《办法》解释单位、实施时间和有效期。