一、文件起草的必要性

（一）完善政策需要。《民法典》于2021年1月1日起施行。《物业管理条例》（国务院令第379号）于2018年3月19日进行了第三次修订。《湖北省物业服务和管理条例》于2019年11月29日进行了第二次修正。我市涉及规范物业服务市场的政策法规《十堰市城区物业管理暂行办法》(十政办发〔1995〕96号)制定于1995年8月11日；1998年11月11日，经过市政府第49次常务会议审议通过，重新修订下发了《十堰市住宅区物业管理办法》（十政发〔1998〕92号）；2012年10月25日，为了进一步理顺城区物业管理体制，明确市场主体关系，规范各方责权利，重新研究制定了《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》（十政办发〔2012〕150号)，三个文件均已废止。2016年10月1日《湖北省物业服务和管理条例》开始施行后，我市物业管理工作一直以贯彻落实省的条例为准则。近年来，省内城市中，《宜昌市物业管理办法》于2020年8月19日出台； 《荆州市物业服务与管理办法》于2021年1月1日出台；《襄阳市物业服务和管理办法》于2023年1月1日出台。部分城市也相继对政策进行了调修，我市也急需出台一部规范性政策法规，对行业管理进行规范，适应新形势的需要。

（二）加强管理需要。我市物业服务起步于1996年，20多年来，随着房地产业的快速发展和广大业主维权意识的增强，物业小区的各类矛盾不断出现，群体性矛盾也不断增多。近年来，这项工作得到了市委、市政府和市人大、市政协的高度重视，主要领导多次作出批示，市人大和市政协也多次开展专题调研活动。为找出行业内问题的症结，制定有效应对措施，促进行业健康发展。多年来，通过对物业管理中各类矛盾的梳理分析，研究制定完善了一些政策和措施，理顺了物业管理体制逐步，健全了一些工作机制，物业行业得到发展，但发展中还存在一些深层次的问题，如管理体制运行不顺畅、执法进小区难、业主大会及业主委员会工作运行监管难、水电气暖等能源未终端到户引发群体矛盾等，造成物业矛盾时有发生。针对这些问题，如果没有符合地方管理工作实际的详细地方性政策进行规范，但是仅依靠省条例，很多问题依然难以解决，也增加了物业管理和矛盾协调难度。

（三）规范发展需要。物业服务活动因其具有社会属性，已不只是民事活动，已成为社会管理的一部分，发挥着联系和服务居民群众的纽带作用，事关千家万户，是构成基层治理体系的重要元素。“十四五”规划首次将物业纳入国家层面经济社会发展规划内容，提出要加强物业服务品质化、标准化、数字化建设，加快物业行业向生活性服务业转变，以党建引领构建基层社会治理新格局，充分说明了物业行业的作用和地位日益突出。省委省政府启动实施深化新时代党建引领加强基层社会治理“一号工程”，也将物业管理覆盖工作作为重要任务布局推进。市委市政府近年来大力推进社区建立环境和物业管理委员会，健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业“三方联动”机制。做实“街道吹哨、部门报到”“社区吹哨、党员报到”机制，统筹群团组织、社会组织、下沉党员等力量参与物业管理，构建多方参与、多元共治、多点联动的物业管理新格局。一系列政策举措，都为规范物业管理，推进物业服务高质量发展奠定了坚实基础。这就更需要加强行业管理，不断规范物业服务市场行为，明确各方主体责权利。2017年来，国务院分批取消了物业管理师和物业企业资质的行政许可，原来由行业主管部门负责的管理模式已不能适应物业服务管理现状和需要，物业服务管理立法非常必要、迫在眉睫。

二、文件起草的过程和依据

（一）起草过程。为规范全市物业管理活动，进一步加强物业管理工作，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，提高物业服务和城市管理水平，维护业主和物业服务企业及其他物业相关人合法权益，建设宜居十堰，改善城镇居民生活环境，促进和谐社区（小区）建设，按照市委市政府工作部署，我们在学习借鉴省内外成功经验基础上，深入研究，认真剖析当前市区物业管理中存在的问题，起草了《十堰市物业服务和管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。目前，已开展了行业内部征求意见、公开征求意见及相关部门征求意见，并进行了三次修改。

（二）起草依据。《民法典》、《湖北省物业服务和管理条例》。涉及有关职能部门的职责和执法依据，按照相关法律法规和十堰市党建引领红色物业管理工作具体要求执行。

（三）借鉴参考。《深圳经济特区物业管理条例》《北京市物业管理办法》《襄阳市物业服务和管理办法》《荆州市物业服务和管理办法》《宜昌市物业管理办法》。

三、文件的主要内容

《办法》内容全文共四十四条，主要内容包括：

（一）规定将物业服务和管理纳入党建引领基层社会治理体系，明确各部门职责，建立和完善物业管理综合协调机制等。

（二）物业区域的规划与建设。规定了物业管理区域的划分；新建住宅项目物业用房的配建；小区水电气暖等供应方式和专业经营设施设备维护管理模式；老旧小区管理模式。

（三）业主及业主大会。规定了业主的权利和义务；业主委员会委员、业主代表的履职程序和方式方法。

（四）物业服务。前期物业服务费标准的制定；规定物业管理区域内的禁止行为；专有部分使用原则等。

十堰市住房和城乡建设局

2023年7月11日